얼마 전 노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법이 발표 되었는데요. 정비된지 20년 이상 경과, 100만 제곱 이상의 택지조성사업 완료 한 곳이라고 특정했지만 여기에 해당되는 곳은 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 이 대부분이기 때문에 1기 신도시 특별법이라고 해도 무방 할 것 같습니다. 안전진단 기준 완화, 용적률 완화 등 어떤 부분이 바뀌는건지 알아보도록 하겠습니다.
[ 1기 신도시 위치 ]
- 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만 제곱미터 이상의 택지
위 조건을 만족하는 곳은 1기 신도시들입니다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본을 1기 신도시라고 지칭하며 주거, 상업, 도로(인도, 차도) 등을 짜임새 있게 잘 만든 곳으로 주거만족도가 높은 곳들입니다. 20년 이상 노후된 아파트들이 많아 재건축을 통하여 더욱 쾌적한 생활환경 조성을 꾀하는 곳입니다.
[ 1기 신도시 특별법 적용되는 것 ]
▲1기 신도시 특별법 적용 안내 다운로드▲
- 재건축 안전진단 면제 or 완화
재건축/재개발을 전면적으로 허용하지 않았던 지난 정부와는 달리 금번 발표된 1기 신도시 재건축 특별법은 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하고, 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해 안전진단을 면제 또는 완화하여 적용한다고 발표했습니다. 노후도 기준이 30년에서 20년으로 완화 된게 눈에 띄네요.
- 특별정비예정구역으로 지정 시 지정권자(시장·군수 등)는 "도시정비법"에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있다. (시행령 규정 예정)
- 특별정비예정구역 내에서 사업 공공성이 확보되는 경우(자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충 등) 안전진단 면제 및 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 바로 진행할 수 있도록 함. (세부요건은 대통령령·기본방침에서 제시)
- 용적률, 용도지역 등 도시/건축규제 완화 (용적률 상향)
많은 사람들이 1기 신도시 재건축을 기대했던 이유는 바로 용적률 때문입니다. 1기 신도시 대부분은 노후 아파트(준공 25년 이상) + 낮은 용적률 + 좋은 인프라(입지)로 재건축 시 부동산 투자 수익이 높을 것으로 예상됩니다. 용적률이 낮고 대지지분이 높을수록 재건축 사업성이 좋은데 1기 신도시 대부분은 용적률이 낮고 대지 지분이 높기 때문에 많은 관심을 쏟기 때문입니다.
- 용적률 규제 완화 : 종상향 수준으로 완화 (2종 → 3종 준주거 등, 시행령 규정)
- 용도지역 변경 가능 : 지역 여건에 따라 용도지역도 변경 가능 하도록 규정 마련
- "입지규제최소구역"으로 지정 : 특별정비구역으로 지정된 노후계획도시(1기 신도시 포함)에 직주근접, 고밀·복합개발 등 새롭고 창의적인 공간 전략을 제시
- 현행 보다 세대수 증가 허용 : 리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려하여 현행(15% 이내 증가)보다 세대수 증가를 허용
- 절차 간소화
특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업은 통합 심의 절차를 적용 → 더욱 신속한 사업 추진 가능하도록 할 계획이며, 노후계획도시 정비에 필요한 각종 비용을 국가나 지자체가 지원할 수 있도록 보조 및 융자 규정을 마련한다고 합니다.
- 개별사업법에서 정하는 인/허가의 각종 심의, 지정, 계획 수립 등을 통합 심의 진행 (건축법, 경관법, 국토계획법, 광역교통법 등)
- 통합심의위원회 구성하여 심의절차 진행/완료 시 → 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 간주
- 사업시행자의 부담 경감 + 사업 촉진을 위해 각종 부담금 감면 조항 마련
- 다수 단지 통합정비를 위한 통합 사업시행자 사업 추진
각자가 니즈가 다르듯이 재건축이 오래 걸리는 이유는 조합 내부에서도 서로 다른 목소리를 내기 때문입니다. 특히 특별정비구역으로 지정되는 노후단지들(1기 신도시)은 다수의 조합이 생성되므로 사업 추진이 원활하지 못할 것으로 예상되지만 이것을 하나의 통합 사업시행자(조합 등)가 사업 추진 할 수 있는 범위로 설정 예정입니다.
- 재건축 사업 진행 시 하나의 사업시행자가 사업 추진 설정
- 하나의 조합 구성이 어려울 경우 시장/군수가 통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단일 사업시행자로 지정 가능함 (통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등)
[ 1기 신도시 특별법 사업 추진 ]
- 사업추진 절차
특별정비구역 재건축은 기존 노후 도시를 더욱 쾌적하고 살기 좋게 만들고, 단순 주거뿐만 아니라 상업시설, 인프라 등의 양질의 부동산을 공급하는데 목적이 있습니다. 1기 신도시 재건축 특별법에 언급된 사업 추진 체계는 아래와 같습니다.
1기 신도시 특별법이 발표된후 각 부동산 중개사들이 많이 바빠진 것 같습니다. 현재 우리 삶에 있어서 부동산은 어쩔 수 없이 생활에 같이 해야하는 것이다 보니 하나의 법안이 발표되면 많은 사람들이 술렁이는게 당연한건지 모르겠습니다. 거기에 부동산은 투자처이기 때문에 많이 과열되는 경향도 있습니다. 경제가 안좋은 지금 이렇게 부동산이라도 많이 살아나서 경제 회복에 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.
댓글